État des lieux : guide complet pour propriétaires bailleurs
L'état des lieux est un document fondamental dans toute relation locative. Réalisé à l'entrée et à la sortie du locataire, il permet de comparer l'état du logement et de déterminer les éventuelles dégradations imputables au locataire. Mal rédigé ou absent, il peut coûter très cher au bailleur. Voici comment le faire correctement.
Pourquoi l'état des lieux est indispensable
L'état des lieux protège les deux parties. Pour le bailleur, c'est le seul moyen de justifier des retenues sur le dépôt de garantie en cas de dégradations. Pour le locataire, il prouve qu'il a bien reçu le logement dans un certain état et ne peut pas être tenu responsable de défauts préexistants.
Attention : Sans état des lieux d'entrée, le locataire est réputé avoir reçu le logement en bon état (article 1731 du Code civil). Cela signifie que toute dégradation constatée lors de la sortie pourra lui être imputée, ce qui peut paradoxalement jouer en sa défaveur ou créer un litige complexe.
Ce que dit la loi ALUR
La loi ALUR du 24 mars 2014 et son décret d'application du 30 mars 2016 ont considérablement encadré la pratique de l'état des lieux. Les principales règles à retenir :
- L'état des lieux est obligatoire à l'entrée et à la sortie
- Il doit être réalisé de manière contradictoire (en présence des deux parties)
- Il doit être établi sur un document unique ou, pour la sortie, sur un document permettant la comparaison avec l'entrée
- Il doit être remis en main propre ou par voie dématérialisée à chaque partie
- Il est gratuit lorsqu'il est réalisé entre le bailleur et le locataire
Les mentions obligatoires de l'état des lieux
Le décret du 30 mars 2016 précise les informations qui doivent figurer sur l'état des lieux. En voici la liste :
| Mention | Détail |
|---|---|
| Type d'état des lieux | Entrée ou sortie |
| Date de réalisation | Jour, mois, année |
| Localisation du logement | Adresse complète |
| Identité des parties | Nom et domicile du bailleur et du locataire |
| Relevés de compteurs | Eau, électricité, gaz (si individuels) |
| Clés et dispositifs d'accès | Nombre et détail de chaque trousseau |
| Description pièce par pièce | Murs, sols, plafonds, équipements pour chaque pièce |
| Signature des parties | Signature du bailleur et du locataire |
Comment réaliser un état des lieux efficace, pièce par pièce
La clé d'un bon état des lieux est la méthodologie. Procédez pièce par pièce, de manière systématique, en inspectant chaque élément dans un ordre logique.
Pour chaque pièce, vérifiez :
- Les murs : traces, trous, fissures, état de la peinture ou du papier peint
- Les sols : rayures, taches, carreaux cassés, état du parquet ou de la moquette
- Les plafonds : traces d'humidité, fissures, état de la peinture
- Les fenêtres : ouverture/fermeture, joints, vitres, volets
- Les portes : ouverture/fermeture, serrures, poignées
- Les équipements : prises électriques, interrupteurs, radiateurs, robinets
- Les placards : étagères, tringles, portes
Pièces spéciales :
La cuisine requiert une attention particulière : vérifiez chaque équipement (four, plaques, hotte, évier), l'état du plan de travail, et la robinetterie. La salle de bain : contrôlez la baignoire/douche, le lavabo, les joints de silicone, la ventilation et les évacuations.
Conseil pratique : Réalisez l'état des lieux en journée, avec un bon éclairage naturel. Prenez des photos datées pour compléter le document écrit. Ces photos ne remplacent pas l'état des lieux mais constituent un complément précieux en cas de litige.
État des lieux d'entrée vs état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie se compare obligatoirement à celui d'entrée. C'est cette comparaison qui permet de déterminer les dégradations éventuelles. Il est donc essentiel que les deux documents soient structurés de la même façon.
Lors de la sortie, notez pour chaque élément s'il est resté dans le même état ou s'il a changé. Distinguez l'usure normale (vétusté) des dégradations imputables au locataire. Seules les dégradations peuvent justifier une retenue sur le dépôt de garantie.
La grille de vétusté
Depuis la loi ALUR, les parties peuvent appliquer une grille de vétusté choisie d'un commun accord. Cette grille définit la durée de vie théorique de chaque élément (peinture, moquette, équipements) et permet de calculer un coefficient d'usure naturelle. Par exemple, une peinture ayant une durée de vie de 7 ans et refaite il y a 5 ans est usée à 71% : seuls 29% du coût de remise en état peuvent être facturés au locataire.
Que faire en cas de désaccord ?
Si le bailleur et le locataire ne parviennent pas à s'entendre sur l'état des lieux, plusieurs options existent :
- Faire appel à un tiers : une personne de confiance des deux parties
- Recourir à un huissier : l'état des lieux a alors force probante. Les frais sont partagés par moitié entre bailleur et locataire
- Saisir la commission départementale de conciliation : gratuit et souvent efficace pour les petits litiges
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L'état des lieux est-il obligatoire ?
Oui, la loi ALUR rend l'état des lieux obligatoire à l'entrée et à la sortie. Il doit être contradictoire, c'est-à-dire réalisé en présence des deux parties.
Que se passe-t-il sans état des lieux ?
Sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Le bailleur ne pourra pas prouver de dégradations préexistantes. Sans état des lieux de sortie, il sera très difficile de justifier des retenues sur le dépôt de garantie.
Peut-on modifier un état des lieux après signature ?
Le locataire a 10 jours après la signature pour demander des compléments sur l'état des lieux d'entrée. Pendant le premier mois de la période de chauffe, il peut ajouter des observations sur le chauffage.
Qui paie l'état des lieux ?
Réalisé entre bailleur et locataire directement, il est gratuit. Si un professionnel intervient, les frais sont plafonnés à 3 euros/m² de surface habitable pour la part locataire. En cas d'huissier, les frais sont partagés par moitié.
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